Woningsplitsing in Overbetuwe

Het valt de VVD op dat het splitsen van woningen een toenemend fenomeen lijkt, ook in Overbetuwe. Naast het feit dat woningsplitsing kan bijdragen aan het verkrijgen van meer wooneenheden, kan het ook een aantal nadelige gevolgen hebben. Gezien de mogelijke consequenties van woningsplitsing stelde de VVD een aantal schriftelijke vragen aan het College. Hieronder onze vragen en de antwoorden van het College.

Vraag 1. Is het college bekend met de voorgenomen woningsplitsing aan de Haydnstraat in Elst en heeft het college hiervoor toestemming voor gegeven c.q. is het college voornemens hier toestemming voor te gaan geven?

Het college is bekend met de vergunningaanvraag voor een woningsplitsing aan de Haydnstraat in Elst. Het voorliggende plan is in strijd met het bestemmingsplan en voldoet niet aan de Beleidsregel planologische afwijkingsmogelijkheden gemeente Overbetuwe 2017. Daarom verleent het college voor het huidige plan geen toestemming. 

Vraag 2. Wat is het beleid van het college ten aanzien van woningsplitsing?

We zien dat er een grote behoefte is aan betaalbare woningen in Overbetuwe (zowel huur als koop). Daarom geeft de Woonagenda 2020 de ruimte om het concept woningsplitsing te verkennen. Ook de nieuwe Woonagenda 2025, die in februari 2022 aan de raad voorligt, beschrijft kansen voor woningsplitsing. Woningsplitsing kan een methode zijn om relatief kleine, goedkope woningen toe te voegen aan het aanbod. De eerder genoemde beleidsregel en de meeste bestemmingsplannen spelen hier al op in. 

Vraag 3. Op welk niveau toetst het college aanvragen voor splitsing van woningen. Is dat op gemeentelijk, buurt of pand niveau?

Een woningsplitsing wordt getoetst aan de regels uit het bestemmingsplan. Indien een vergunningaanvraag niet past binnen de regels uit het bestemmingsplan, wordt er getoetst aan de Beleidsregel planologische afwijkingsmogelijkheden gemeente Overbetuwe 2017. Artikel 10.1.6 Woningsplitsing uit deze beleidsregel bevat de regels voor het splitsen van woningen. Dit artikel bevat ook een aantal pand specifieke toetsingscriteria (bijvoorbeeld over de gebruiksoppervlakte). Daarnaast wordt ook altijd getoetst aan Artikel 2 uit de eerder genoemde beleidsregel. Dit artikel zorgt ervoor dat ook de fysieke leefomgeving meegenomen wordt in de afweging. Deze afwijkingsbevoegdheid geldt, conform het Besluit omgevingsrecht (Bor), echter alleen voor panden binnen de bebouwde kom. 

Vraag 4. Welke criteria zijn voor het college van belang om al dan niet medewerking te verlenen aan een initiatief tot woningsplitsing?

Indien een woningsplitsing niet past binnen het huidige bestemmingsplan, dan zijn de criteria uit de Beleidsregel planologische afwijkingsmogelijkheden van toepassing1 . Artikel 10.1.6 Woningsplitsing bevat de volgende toetsingscriteria:

a) De gebruiksoppervlakte woonfunctie van de bestaande woning groter is dan of gelijk is aan 140m2, en;
b) De gebruiksoppervlakte woonfunctie van elke zelfstandige woning die als gevolg van de splitsing ontstaat niet kleiner is dan 50m2.

Daarnaast zijn de (algemene) criteria uit Artikel 2.1 van toepassing, waarmee gekeken wordt naar de fysieke leefomgeving:

a) Er vindt geen onevenredige aantasting plaats van het woon- en leefmilieu;
b) Er mag geen sprake zijn van aantasting van de ruimtelijke kwaliteit;
c) De gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende percelen mogen niet onevenredig worden beperkt;
d) De activiteit mag voor de omliggende bedrijven niet tot gevolg hebben dat zij in hun bestaande milieurechten worden beperkt;
e) Er vindt geen onevenredige aantasting plaats van de verkeersafwikkeling, de verkeersveiligheid en parkeersituatie ter plaatse. 

Vraag 5. Laat het college zelf onderzoek doen of toetst zij de door de initiatiefnemer aangeleverde informatie?

Wij toetsen de door de initiatiefnemer aangeleverde stukken. Deze gegevens dienen wel compleet te zijn, indien nodig vragen we aanvullende gegevens op. We maken vervolgens een afweging op basis van de toetsingsgronden. Indien nodig schakelen we daarvoor externe deskundigheid in, bijvoorbeeld van de ODRA

Vraag 6. Omdat problemen, als die zich voor gaan doen, vooral in de directe omgeving van een gesplitste woning impact hebben, is het betrekken van die omgeving bij een initiatief belangrijk. Hoe geeft het college invulling aan die participatie van de omgeving?

Vergunningaanvragen worden in het Gemeentenieuws gepubliceerd, op de Gemeentepagina. Men kan vervolgens een zienswijze indienen. De zienswijzen beoordelen we om te bepalen of ze gegrond zijn. Als blijkt dat de zienswijze gegrond is, dan wordt deze meegenomen in de afweging om medewerking te verlenen aan de aanvraag. Als een besluit genomen is, komt er wederom een publicatie op de Gemeentepagina te staan. Uiteindelijk staat dan de rechtsgang open voor bezwaar.